房产交易型受贿案件中，判断是否“明显低于市场价格”

       被告人杨某于2001年4月担任市人防办副主任，至2010年间，利用职务上的便利，索取他人财物共计891.73928万元；非法收受他人财物计76.45万元；利用本人职权或者地位形成的便利条件，通过其他国家工作人员职务上的行为，为请托人谋取不正当利益，收受请托人财物计14万元，共计982.18928万元。其中，以明显低于市场的价格购买“时代奥城”1号楼1门1501号商品房，索贿80.39718万元； 

       天津高院在认定上述事实的过程中，关于被告人以明显低于市场的价格购买“时代奥城”1号楼1门1501号商品房是否构成索贿以及犯罪数额。法院认为，被告人主动向融创公司提出购房，在选定房屋后，进一步提出低价购买的要求，明显具有索要贿赂的主动性，应认定其构成索贿。另外，融创公司出具的“时代奥城”1号楼销售明细记载，在被告人购买“时代奥城1-1-501号商品房同一时期,面积相同商品房实际成交平均单价为0.7716万元/平方米。以此价格作为被告人所购房屋的真实市场价格，认定总价值为143.4142万元较为客观，扣除其实际支付的购房款80万元，其索贿数额为63.4142万元。

      认定“明显低于市场价格”属于主观判断范畴，司法实践中，关于如何判断“明显低于市场价格”主要有以下几种观点：（一）相对比例说，即低价购买超过一定比例的，为明显偏离市场价格。相对比例限定过高，则难以区分经营者特殊优惠价格与明显偏离市场价格的界限；如相对比例限定过低，则容易放纵受贿犯罪。（二）绝对数额说，即确立一个立案标准，贿赂双方实际交易价格与市场交易价格的差额如果超过立案标准，则认定为明显低于市场价格。该标准虽易操作，但亦有可能不当扩大或缩小打击面，绝对数额设定太高，容易放纵受贿，绝对数额过低，又无法体现《意见》中“明显低于”的标准。（三）数额比例结合说，即确定相对比例及一定数额标准，符合这两个标准则构成“明显”，该观点虽然总结了前两种观点的不足，但仍有绝对化倾向，缺乏弹性，不仅存在用受贿数额标准替换明显偏离市场价格标准的问题，而且集合了相对比例说与绝对数额说的操作障碍，因而难以解决纷繁复杂的司法实践问题。

     上述案件说明，判断是否“明显低于市场价格”，应从受贿罪权钱交易的本质出发，通过查证房产开发商内部的优惠销售记录，结合特定地区、特定时期的经济发展水平、房产市场的交易规则及差额所占涉案房屋价值总额的比例等多方面进行综合判断。